Definición
Un préstamo convencional es toda hipoteca que NO está garantizada ni asegurada por una agencia federal (FHA, VA o USDA). La mayoría son préstamos conformes (conforming): cumplen con los criterios de Fannie Mae y Freddie Mac, incluido el límite anual del monto del préstamo. En 2026, el límite base para préstamos conformes es de $806,500 y en zonas de alto costo puede llegar a $1,209,750. Por encima de esa cifra, el préstamo se considera jumbo y se rige por reglas más estrictas. Requisitos habituales: puntaje de crédito de 620 o más (las mejores tasas se obtienen con 740 o más); enganche desde el 3% para compradores de primera vivienda mediante programas como HomeReady o Home Possible, o desde el 5% en el caso estándar; y una relación deuda-ingresos (DTI) que por lo general no supera el 45%. Si aportas menos del 20% de enganche, deberás pagar seguro hipotecario privado (PMI) hasta que el saldo llegue al 78% de la relación préstamo-valor (LTV).
Por qué importa
El préstamo convencional suele ser la mejor opción para compradores con buen crédito y algo de dinero para el enganche. Frente al FHA, ofrece un costo mensual de seguro menor (el PMI se cancela al llegar al 78% de LTV, mientras que el MIP del FHA con frecuencia no desaparece), mayor variedad de programas (HomeReady, Home Possible, 97% de LTV), mejores condiciones para financiar varias propiedades y menos exigencias en cuanto a inspecciones. Frente al VA o al USDA, está disponible para cualquier persona: no requiere servicio militar ni que la vivienda esté en zona rural. Es el tipo de hipoteca más común en Estados Unidos.
Ejemplo real
Ejemplo: Verónica, con puntaje de crédito de 720 y un enganche del 10%, quiere comprar una casa de $400,000.
| Concepto | Convencional con 10% de enganche | FHA con 10% de enganche |
|---|---|---|
| Enganche | $40,000 | $40,000 |
| Préstamo base | $360,000 | $360,000 |
| MIP inicial (FHA) | $0 | $6,300 (1.75%) |
| Préstamo total con MIP inicial | $360,000 | $366,300 |
| Tasa estimada a 30 años | ~6.75% | ~6.50% |
| Pago mensual de capital e intereses | ~$2,335 | ~$2,315 |
| PMI/MIP mensual (año 1) | ~$150 (0.50% anual) | ~$168 (0.55% anual) |
| Duración del seguro hipotecario | ~7 a 10 años hasta el 78% de LTV | 11 años (por enganche del 10% o más) |
| Pago mensual total (año 1) | ~$2,485 | ~$2,483 |
Con un enganche del 10% o más y un puntaje de crédito de 700 o superior, el préstamo convencional suele resultar más conveniente: el PMI se cancela al llegar al 78% de LTV, mientras que en un FHA con enganche del 10% o más el MIP se mantiene durante 11 años. La ventaja acumulada a favor del convencional puede rondar entre $3,000 y $5,000 gracias a la cancelación anticipada del seguro. Cifras ilustrativas; las tasas hipotecarias cambian a diario, verifica cotizaciones vigentes con los prestamistas.
Example: Veronica, 720 credit, 10% down, wants a $400,000 home.
| Item | Conventional 10% down | FHA 10% down |
|---|---|---|
| Down payment | $40,000 | $40,000 |
| Base loan | $360,000 | $360,000 |
| Upfront MIP (FHA) | $0 | $6,300 (1.75%) |
| Total loan with upfront | $360,000 | $366,300 |
| Estimated 30-year rate | ~6.75% | ~6.50% |
| Monthly P&I payment | ~$2,335 | ~$2,315 |
| Monthly PMI/MIP (year 1) | ~$150 (0.50%/yr) | ~$168 (0.55%/yr) |
| Mortgage insurance duration | ~7–10 years to 78% LTV | 11 years (because 10%+ down) |
| Total year-1 monthly payment | ~$2,485 | ~$2,483 |
With 10%+ down and 700+ credit, conventional almost always wins: PMI drops off at 78% LTV, while FHA with 10%+ down still has MIP for 11 years. Cumulative advantage for conventional can be $3,000–$5,000 from ending insurance earlier.
Cómo funciona
- Revisa tu puntaje de crédito. El préstamo convencional se aprueba con 620 o más, pero las mejores tasas suelen empezar en 740; si puedes, trabaja para mejorar tu puntaje antes de solicitar el préstamo.
- Confirma que el monto de tu préstamo no supere el límite del préstamo conforme (conforming): $806,500 como base en 2026 y hasta $1,209,750 en zonas de alto costo. Si lo excede, se considera jumbo y se rige por reglas distintas.
- Elige el programa que más te convenga: para compradores de primera vivienda con enganche del 3%, considera HomeReady de Fannie Mae o Home Possible de Freddie Mac (97% de LTV); el estándar general es 95% de LTV; con relaciones LTV del 90%, 80% o 70% puedes reducir o eliminar el PMI más rápido.
- Compara al menos tres prestamistas el mismo día, ya que las tasas y los cargos varían de manera notable. Pide a cada uno el Loan Estimate (estimado oficial del préstamo).
- Presupuesta el PMI (entre el 0.3% y el 1.5% anual del préstamo si aportas menos del 20% de enganche) y traza el plan para llegar al 78% de LTV y cancelarlo.
Errores comunes
- Suponer que necesitas un 20% de engancheEl préstamo convencional acepta desde el 3% de enganche con programas para compradores de primera vivienda; el 5% es lo estándar. El 20% solo sirve para evitar el PMI: no es un requisito para calificar.
- No comparar con el FHA cuando el crédito no es altoCon puntajes de crédito entre 620 y 680, el FHA puede resultar más conveniente por su MIP más bajo. Con 700 o más, el préstamo convencional suele ganar. Analiza los dos escenarios antes de decidir.
- Aceptar la primera cotización del prestamistaUna misma persona puede recibir tasas con diferencias de entre 0.25 y 0.75 puntos porcentuales al consultar a tres prestamistas distintos. Solicita las cotizaciones el mismo día para poder compararlas en igualdad de condiciones.
- No considerar los programas con enganche bajoHomeReady y Home Possible ofrecen un enganche del 3% para compradores de primera vivienda con ingresos iguales o inferiores al 80% del ingreso medio del área (AMI). Muchas familias no saben que califican.
- Ignorar tu relación deuda-ingresos (DTI) antes de solicitar el préstamoEl préstamo convencional suele exigir un DTI del 45% o menos. Pagar deudas pequeñas o consolidarlas puede aumentar considerablemente tu poder de compra.
Mejores prácticas
- Con un puntaje de crédito de 700 o más, el préstamo convencional suele resultar más conveniente que un FHA. Calcula los números con tu perfil real.
- Si te es posible, aporta al menos el 5% de enganche: reducirás el PMI y bajarás tu DTI, lo que facilita calificar.
- Compara al menos tres prestamistas el mismo día y pide a cada uno el Loan Estimate (estimado oficial del préstamo).
- Si tus ingresos son iguales o inferiores al 80% del ingreso medio del área (AMI), pregunta por HomeReady o Home Possible: enganche del 3% y PMI reducido.
- Anota en el calendario la fecha en que llegarás al 80% de LTV para solicitar activamente la cancelación del PMI.
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El convencional es privado, se rige por los criterios de Fannie Mae y Freddie Mac, el PMI se cancela al llegar al 78% de LTV y exige un puntaje de crédito más alto (620 o más, frente al 580 o más del FHA). El FHA cuenta con respaldo del gobierno y es más flexible con puntajes bajos, pero el MIP puede acompañarte durante toda la vida del préstamo cuando el enganche es menor al 10%.
El límite base nacional es de $806,500 para una unidad. En zonas de alto costo (partes de California, Nueva York, Massachusetts, Hawái, Washington D.C. y algunos condados) puede llegar a $1,209,750. Por encima de esa cifra, el préstamo se considera jumbo. Verifica el límite exacto de tu condado en fhfa.gov.
Sí, si eres comprador de primera vivienda o cumples los requisitos de programas específicos como HomeReady (Fannie Mae) o Home Possible (Freddie Mac). Para quienes ya han sido propietarios, el estándar general es un enganche del 5%.
Un FICO de 740 o más. Con puntajes entre 620 y 720 puedes acceder al préstamo, pero se aplican los llamados loan-level price adjustments (LLPAs): sobrecargos que suben la tasa entre 0.125 y 1.00 puntos porcentuales según tu puntaje y tu LTV.
Ambos son programas con enganche del 3% para compradores de primera vivienda con ingresos moderados (iguales o inferiores al 80% del AMI). HomeReady es de Fannie Mae y Home Possible es de Freddie Mac. Son muy parecidos y cada prestamista suele ofrecer uno o el otro; conviene comparar los dos.
Según los criterios de Fannie Mae y Freddie Mac, por lo general hasta el 45%, y hasta el 50% si existen factores compensatorios (reservas amplias, LTV bajo, puntaje de crédito alto). Los criterios internos de cada prestamista (overlays) pueden ser más estrictos.
Fuentes
Información educativa general — no asesoría fiduciaria individualizada.