Definición
El depósito de buena fe (earnest money, a veces llamado también 'good faith deposit') es el dinero que el comprador entrega dentro de los primeros 1 a 3 días después de que le acepten la oferta, como muestra de un compromiso serio con la compra. Se deposita en escrow con un tercero neutral (compañía de título, brokerage o abogado, según el estado), nunca directamente al vendedor. Suele ser entre el 1% y el 3% del precio de compra, aunque puede ser más en mercados competitivos. Al cerrar, se aplica al enganche o a los costos de cierre. Puedes recuperarlo si te retiras dentro de una contingencia escrita (inspección, tasación, financiamiento); si te retiras fuera de una contingencia, puedes perderlo.
Por qué importa
El depósito de buena fe es el compromiso concreto que distingue una oferta seria de una especulativa. Un vendedor que recibe dos ofertas idénticas — una con $1,000 y otra con $15,000 de depósito — casi siempre elige la segunda. En mercados competitivos, subir tu depósito del 1% al 3% puede ser la diferencia entre ganar o perder la vivienda. Pero también aumenta el riesgo si no manejas las contingencias con cuidado: el 3% de $400,000 equivale a $12,000 que podrías perder si te retiras fuera de plazo.
Ejemplo real
Ejemplo: Vivienda de $400,000. Tres escenarios de depósito de buena fe y sus consecuencias.
| Escenario | Depósito realizado | Situación al cierre | Resultado |
|---|---|---|---|
| Cierre normal | $8,000 (2%) | Todo en orden; cierra en la fecha programada | Los $8,000 se aplican al enganche o a los costos de cierre |
| Retiro por inspección (contingencia activa) | $8,000 | La inspección revela problemas graves de techo y cimentación; el comprador se retira | Los $8,000 se devuelven al comprador |
| El financiamiento no se concretó (contingencia activa) | $8,000 | El prestamista niega el préstamo antes de que venza el plazo de la contingencia de financiamiento | Los $8,000 se devuelven al comprador |
| Retiro tardío por arrepentimiento | $8,000 | El comprador cambia de opinión después de que vencieron todos los plazos de las contingencias | El vendedor puede quedarse con los $8,000 |
Regla de oro: nunca te retires después del vencimiento de las contingencias sin una razón formalmente cubierta. En estados como California, la contingencia de financiamiento suele ser de 21 días — pasado ese plazo, tu depósito queda comprometido.
Example: $400,000 home. Three earnest-money scenarios and outcomes.
| Scenario | Earnest deposited | Situation at closing | Outcome |
|---|---|---|---|
| Closes normally | $8,000 (2%) | All good, closes on scheduled date | $8,000 applied to down payment or closing |
| Back out on inspection (contingency active) | $8,000 | Inspection reveals serious roof and foundation issues; buyer walks | $8,000 refunded to buyer |
| Financing fell through (contingency active) | $8,000 | Lender denies loan before the financing deadline | $8,000 refunded to buyer |
| Late 'cold feet' backout | $8,000 | Buyer changes mind after all contingency deadlines | Seller can keep the $8,000 |
Golden rule: NEVER back out after contingency deadlines without a formally covered reason. In states like California, the financing contingency is typically 21 days — after that, your earnest is committed.
Cómo funciona
- Al redactar la oferta, negocia con tu agente el monto y el momento del depósito de buena fe. Lo estándar es entre el 1% y el 3%; en mercados competitivos puede subir hasta el 5% para que tu oferta destaque.
- Verifica que en el contrato queden por escrito todas las contingencias: inspección (por lo general de 7 a 17 días), tasación, financiamiento, título y revisión de documentos. Cada una funciona como tu 'ventana de salida' con derecho a recuperar el depósito.
- Deposita el dinero únicamente en escrow (compañía de título, brokerage o abogado); nunca al vendedor directamente. Verifica las instrucciones de transferencia bancaria por teléfono usando un número que ya conozcas.
- Marca en tu calendario cada fecha de vencimiento de las contingencias. Si necesitas más tiempo, solicita una extensión por escrito antes de que el plazo venza.
- Al cerrar, el depósito se aplica automáticamente a tu enganche o a los costos de cierre — no es dinero adicional.
Errores comunes
- Entregar el depósito directamente al vendedorNunca lo hagas. Debe ir a un escrow neutral (compañía de título, brokerage o abogado). Sin escrow, el vendedor puede quedarse con el dinero sin mayor trámite.
- Fiarte de un 'trato de palabra' sin un contrato firmadoSin un contrato ratificado por ambas partes, el depósito de buena fe no tiene ninguna protección. Deposítalo solo después de que ambos hayan firmado.
- Dejar pasar los vencimientos de las contingenciasSi el plazo de inspección es de 10 días y descubres el problema en el día 12, por lo general pierdes el derecho de retirarte con la recuperación del depósito. Actúa a tiempo.
- Ofrecer un depósito bajo en un mercado competitivoEn mercados favorables al vendedor, un depósito del 1% suele perder frente a uno del 3% al 5%. Equilibra el riesgo y la competitividad según tu urgencia por cerrar.
- No verificar las instrucciones de transferencia bancariaEl fraude por transferencia bancaria del depósito es común. Los estafadores envían instrucciones falsas. Confirma siempre por teléfono usando el número que ya conozcas de la compañía de título antes de enviar el dinero.
Mejores prácticas
- Deposita entre el 1% y el 3% de depósito de buena fe en un mercado equilibrado; entre el 3% y el 5% en un mercado competitivo con contingencias sólidas.
- Verifica que todas las contingencias importantes queden por escrito antes de firmar la oferta.
- Deposita siempre en un escrow neutral — nunca directamente al vendedor.
- Marca los vencimientos en tu calendario. Solicita las extensiones por escrito antes de que venzan.
- Confirma las instrucciones de transferencia bancaria por teléfono. El fraude por transferencia es la estafa número uno en el sector inmobiliario.
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Entre el 1% y el 3% del precio en un mercado normal, y entre el 3% y el 5% en un mercado competitivo. Habla con tu agente sobre el estándar local — en algunas zonas de Texas o Florida se usan montos fijos de $500 a $2,000; en zonas competitivas de California o Nueva York suele ser el 3% o más por costumbre.
Sí, si te retiras fuera de las contingencias escritas. Sí, si no cumples los plazos (financiamiento, título). Sí, si simplemente cambias de opinión sin una razón formal. NO puedes perderlo si te retiras válidamente dentro de una contingencia.
Por lo general, entre 5 y 30 días después de que ambas partes firmen un documento de liberación. Si hay disputa (el vendedor dice que perdiste el derecho y tú sostienes que no), el proceso puede tomar meses e ir a mediación o a la corte de reclamos menores.
Las más comunes son: (1) inspección — puedes retirarte si la inspección revela problemas importantes; (2) tasación — si la vivienda se tasa por debajo del precio ofrecido; (3) financiamiento — si el prestamista niega el préstamo; (4) título — si el título tiene defectos; (5) venta de tu vivienda actual (si aplica).
Legalmente sí en la mayoría de los estados, pero en la práctica casi nunca se acepta. Muestra falta de compromiso serio. Las ofertas sin depósito suelen ser descartadas por los vendedores.
Sí. Al cerrar, el depósito se aplica automáticamente al enganche o a los costos de cierre. Es parte del efectivo que aportas al cierre — solo lo entregaste antes.
Fuentes
Información educativa general — no asesoría fiduciaria individualizada.