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🏠 Vivienda · Lección 4 de 22 Principiante ⏱ 11 min

Tu plan para juntar el down payment

Lo que prometemos: 3 buckets + dónde ahorrar + 6 fuentes.

Por qué esto importa

Es 3 pilas de dinero, no una

Error #1: ahorrar solo el down. Real: $55-65K. Cortos o house-poor.

«Down payment» = 1/3 del total. Los otros 2/3 pesan igual.

6 fuentes combinables. DPA gubernamental = secreto mejor guardado.

Lo que aprenderás

Al final vas a saber:

  • Los 3 buckets
  • Monto por bucket
  • Dónde ahorrar cada uno
  • Las 6 fuentes
  • Cómo aplicar a DPA
  • Timeline 12-36 meses
La idea grande

El framework de 3 buckets

Casa $300K. Los 3 buckets:

Bucket 1: Down Payment

3-20% del precio
$15K

Con 5% = $15K. Con 20% = $60K.

Bucket 2: Closing Costs

2-5% del precio
$9K

Origination + title + escrow + prepaids. Solo TÚ los cubres.

Bucket 3: Reservas post-cierre

3-6 meses de gastos
$20K

Debe QUEDAR después de firmar. Sin esto = house-poor.

Total mínimo: $44K, no $15K. La diferencia = 6-12 meses de retraso.

Opciones de down payment

Cuánto por tipo de préstamo

Casa $300K. Total = down + closing + reservas.

Loan Down Closing Reservas TOTAL
VA (veterano)$0$9K$20K$29K
USDA (rural)$0$9K$20K$29K
Conv 97 (3%)$9K$9K$20K$38K
FHA (3.5%)$10.5K$9K$20K$39.5K
Conv (5%)$15K$9K$20K$44K
Conv (10%)$30K$9K$20K$59K
Conv (20%, sin PMI)$60K$9K$20K$89K

3-5% + refi al 20% equity = camino más práctico para la mayoría.

Dónde ahorrar

Cada bucket en cuenta diferente

3 buckets = 3 cuentas. Nombra cada una.

HYSA

APY 4-5%
  • Alta liquidez
  • Sin penalidad
  • FDIC $250K
  • Variable
Bucket 1 + 3. Ally, Marcus, SoFi, Wealthfront.

CD (Certificate of Deposit)

APY 4.5-5.5%
  • APY fija
  • Penalidad si retiras
  • FDIC $250K
  • Timeline exacto
Bucket 2. Con timeline claro. CD ladder.

Money Market

APY 4-5%
  • Liquidez con checks
  • Balance mín $2-10K
  • FDIC $250K
  • Similar a HYSA
Alternativa HYSA con cheques.

B1+B3 en HYSAs. B2 en CD si >6 meses. NUNCA acciones ni crypto.

Ejemplo real

Conoce a Roberto

Combinó 3 fuentes. Ahorró 14 meses. Cerró con $52K sin tocar el 401(k).

Phoenix, $68K/año. Meta $290K. Necesitaba $42K. $500/mes = 7 años. Se rindió.

3 fuentes: $6K/año + DPA Arizona $14.5K + gift papá $8K.

Nuevo: 18 meses. Aceleraron: overtime + esposa part-time. Cerraron a los 16 meses.

FHA 3.5%, casa $285K, tasa 6.75%. Out-of-pocket: $22K. Sin tocar 401(k).

«Primer plan: mi cuenta. Segundo: el sistema. El sistema tiene más ayuda.»

Las 6 fuentes

Las 6 fuentes — combínalas

1

Ahorros del salario

Fuente base

Automatiza 15-20% del NET al HYSA.

2

DPA gubernamental

Casi nadie usa

Grants $3-20K por estado. AZ/CA/FL/IL/NY/TX principales.

3

Gift de familia

Documentar

$18K/persona/año sin tax. Gift letter obligatoria.

4

Employer-Assisted Housing (EAH)

Beneficio olvidado

Pregunta a HR: $1-15K posible.

5

Retirement withdrawal

Última opción

IRA $10K sin penalty. 401(k) loan riesgoso. Última opción.

6

Seller concessions

Negociable

Vendedor cubre 3-6% closing. Elimina Bucket 2.

Combina 2-3. Ahorros + DPA + gift = combo estándar. Recorta 50-70% timeline.

Errores comunes

Los 5 errores que retrasan el cierre

1. Solo el down (olvidar closing + reservas)

$15K llegando a la meta = descubres que faltan $29K. 18 meses más.

2. No aplicar a DPA

Dinero gratis $3-20K. 90% no lo sabe. Vale la clase online 8h.

3. Todo en una cuenta

Sin buckets nombrados, gastas del equivocado. Delay silencioso.

4. Ahorros en acciones/crypto

Timeline <36 meses ≠ mercado. Crash y adiós al down.

5. Solo 401(k) loan

Si dejas trabajo = due 60 días o penalty 10%. Última opción.

Coach Futuro · Consejos

4 movimientos para acelerar

Automatiza el día del pago

Día de cheque, auto-transfer 60/20/20. Sin decisiones.

Bonos + refund enteros

100% de bonos/refunds a buckets. Roberto: $3,200 = 3 meses.

Aplica a DPA aunque dudes

Límites más altos de lo que crees. CA CalHFA acepta hasta $233K. Aplica gratis.

Pide gift 3-6 meses antes

Seasoning 60 días. Pide gift 3-6 meses antes. Gift letter documentando.

Resumen

Lo más importante

1

3 buckets, no 1

Casa $300K = ~$44K real.

2

Cuentas separadas

3 HYSAs, no 1.

3

6 fuentes combinables

Recorta 50-70% timeline.

4

NUNCA acciones/crypto

Volatilidad mata el timeline.

Lista de acción

Hazlo esta semana

60 min. Plan completo.

  • Meta total (3 buckets).
  • 3 HYSAs separados.
  • Nombra cada uno.
  • Auto-transfer día de pago.
  • Busca DPA de tu estado.
  • Pregunta a HR sobre EAH.
  • Habla de gift con familia.
Repaso rápido

Comprueba lo que aprendiste

1. ¿Cuántos buckets antes del cierre?

  • A) 1 (down payment)
  • B) 3 (down + closing + reservas post-cierre)
  • C) 2 (down + closing)
Ver respuesta
B. 3 buckets. Sin reservas = house-poor.

2. $300K con 5% down. Total upfront:

  • A) $15,000 (solo down)
  • B) ~$44,000 (down + closing 3% + 3-6 meses reservas)
  • C) $30,000
Ver respuesta
B. ~$44K real, no $15K.

3. Dónde ahorrar el down

  • A) S&P 500
  • B) HYSA (4-5% APY)
  • C) Crypto
Ver respuesta
B. HYSA. Timeline <36 meses NO mercado.

4. Un DPA típicamente es:

  • A) Un préstamo caro
  • B) Grant o forgivable loan
  • C) Préstamo del vendedor
Ver respuesta
B. Grant o forgivable. Dinero gratis del estado.
Preguntas frecuentes

Las preguntas que más nos hacen

¿Cómo encuentro el DPA de mi estado?

Google + hud.gov + downpaymentresource.com. HFA de tu estado.

¿Puedo usar DPA con FHA/VA/USDA?

Sí a los 4. Apilable. Muchos cierran con <$5K out-of-pocket.

¿Qué es «seasoning» de fondos?

60 días. Deposits antes de eso no requieren docs.

¿Puedo pedir gift de mi pareja no casada?

Conv: solo familia. FHA/VA: más flexible. Gift letter siempre.

¿Pago taxes por el DPA?

Grants: no tax. Forgivable: posible tax al perdonar. Loan: no tax.

¿Cuánto ahorrar por mes es realista?

15-20% del NET. $5K NET = $750-$1K/mes.

¿Con crypto convertido a cash?

Sí. Vende + transfiere + 60 días seasoning. 3+ meses antes del cierre.

¿Timeline >36 meses?

3-5 años: HYSA + I-bonds. NO acciones. Usa el tiempo para score + deudas.

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  • «Casa $[X], down [Y]%, NET $[Z]. Plan 3 buckets + timeline.»
  • «[Estado]: DPA disponibles.»
  • «$[X] ahorrados. Meta $[Y] FHA. ¿Cuánto falta?»
  • «Gift $[X] de papá: cómo estructurar.»
  • «5% + PMI vs. esperar 20%. Compara.»
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