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🇺🇸 Vivienda · Lección 6 de 22 Intermedio ⏱ 11 min

Préstamo FHA — cuándo es correcto

Lo que prometemos: FHA como BRIDGE. MIP + streamline refi + ITIN.

Por qué esto importa

FHA = 30% de compradores. Mal usado: -$30-70K.

2do más usado. Puerta de entrada. Pero MIP es para siempre (Conv PMI no).

Bien usado (bridge → refi a Conv) vs mal (30 años MIP) = $30-70K diferencia.

También ITIN. FHA no acepta oficialmente pero hay estructuras similares.

Lo que aprenderás

Al final vas a saber:

  • Requisitos FHA
  • MIP: upfront + anual
  • Regla MIP para siempre
  • Streamline refi
  • Bridge → Conv en 5-8 años
  • Opciones ITIN
Los requisitos

Requisitos de FHA

Requisitos oficiales FHA (2026)

Score mín
580
con 3.5% down
Score mín
500
con 10% down
Down mín
3.5%
del precio
DTI máx
57%
con factors
Ingreso máx
Ninguno
sin límite
Precio máx
$524K
varía condado
Bankruptcy
2 años
post-descarga
Foreclosure
3 años
post-cierre

Compensating factors suben DTI a 57%. Sin ellos: 43-45%.

La idea grande

Los 4 pilares

1

Requisitos más bajos

580 score. 3.5% down. DTI 57%. Historial corto/dañado OK.

2

Costos más altos (MIP)

MIP upfront 1.75% + anual 0.55%. Para siempre si <10% down.

3

Aceptación flexible

Non-traditional credit + gaps empleo + gifts 100%.

4

Estrategia refi (streamline)

Streamline = refi rápido. Bridge → Conv al año 5-8.

MIP Deep Dive

Cómo funciona el MIP

Dos partes: upfront + anual. Siempre obligatorio.

Componente Cantidad Cuándo se paga Duración
MIP Upfront 1.75% del loan Cierre (financiable) Único
MIP Anual (<10% down) 0.55% anual Mensual Vida del loan
MIP Anual (10-22% down) 0.50% anual Mensual 11 años

<10% down = MIP para toda la vida. $47,520 en 30 años. Bridge, no destino.

10%+ down = MIP cae a los 11 años. Pero raro (Conv mejor con 10%).

Ejemplo real

Conoce a Mateo

Score 605. Compró con FHA. Refinanció a Conv al año 4. Ahorró $52,000.

Detroit, $52K/año. Score 605 (Conv rechazó). $12K ahorros. Meta $145K. Lender: «FHA + refi eventual».

FHA: $5K down + MIP $2.4K financiado + $70 MIP mensual, tasa 6.5%. Pago $1,150.

4 años: score 605 → 745. Mercado subió 22%. Equity: 24%.

Refi a Conv 2026: 6.375%, sin PMI ni MIP. Pago $1,150 → $855. Ahorro total: $52K.

«FHA abrió la puerta. Plan de salida es la clave. Sin plan: 30 años MIP. Con: 4.»

Errores comunes

Los 5 errores

1. FHA como destino

MIP 30 años = $30-70K perdidos si no refinancias. FHA es puente.

2. FHA cuando Conv OK

Agente empuja FHA. Con 680+ pregunta por Conv 97/HomeReady.

3. Casa cara porque FHA aprueba

DTI 57% no significa que puedas — solo que aprueban. Casa arriba del Máximo Cómodo.

4. No hacer streamline refi

Streamline = fácil. Si tasa baja 0.5%+ hazlo. Paga solo en 12-18 meses.

5. Rendirse con ITIN

Alterra, Latino CU, Banco Popular ofrecen ITIN mortgage.

Coach Futuro · Consejos

4 movimientos para ganar

Plan de salida antes de firmar

Escribe: fecha refi Conv + score objetivo + revisión mensual tasas.

10%+ down si tienes efectivo

10%+ down = MIP cae en 11 años. Diferencia $15-25K. Considera Conv también.

Revisa tasas cada 6 meses

Cada 6 meses: ¿tasas -0.5% que mi FHA? Si sí, streamline.

Trabaja score MIENTRAS tienes FHA

Meta: 720+ FICO al año 5-8. Ver Lección 3.

Estrategia BRIDGE

Tu timeline FHA → Conv

3 fases. FHA como bridge, no destino.

1

Año 0-2: Establecer

Fase 1: setup

Compra FHA. Automatiza. Trabaja score. Sin cuentas nuevas.

2

Año 3-5: Preparar refi

Fase 2: prep

Score 700+. Equity 15-20%. Cotiza Conv anualmente. Alineado = refi.

3

Año 5-8: Refi a Conv (eliminar MIP)

Fase 3: exit

Conv refi. 5-10 lenders. Cierra. Adiós MIP para siempre. $30-70K ahorros.

Resumen

Lo más importante

1

Bridge, no destino

Refi eventual a Conv.

2

580 score, 3.5% down

Más flexible que Conv.

3

MIP 1.75% + 0.55%

Vida del loan si <10% down.

4

Refi año 5-8

Streamline si tasas bajan.

Lista de acción

Hazlo esta semana

45 min. FHA para ti o no.

  • FICO real.
  • FHA único o comparar.
  • Calcula MIP.
  • Plan de salida escrito.
  • Si ITIN: busca lender.
  • Calendario 6 meses.
Repaso rápido

Comprueba lo que aprendiste

1. MIP duración con <10% down

  • A) 5 años
  • B) Vida del loan (30 años)
  • C) Hasta 78% LTV
Ver respuesta
B. Vida del loan. FHA es bridge.

2. FHA score mínimo

  • A) 620
  • B) 580 (3.5%) · 500 (10%)
  • C) 700
Ver respuesta
B. 580/3.5% o 500/10%.

3. Streamline refi es:

  • A) Sin appraisal + rápido
  • B) Elimina MIP
  • C) Solo baja pago
Ver respuesta
A. Sin appraisal + rápido. NO elimina MIP.

4. Estrategia BRIDGE es:

  • A) FHA por 30 años
  • B) FHA → refi a Conv año 5-8
  • C) 2 casas con FHA
Ver respuesta
B. Bridge. Refi a Conv. Ahorros $30-70K.
Preguntas frecuentes

Las preguntas más comunes

¿FHA acepta ITIN?

Oficialmente no. Pero ITIN mortgages existen. Alterra, Latino CU, Banco Popular.

Bankruptcy a FHA

Ch7: 2 años. Ch13: 1-2 años. Foreclosure/short sale: 3 años.

¿Vendedor prefiere?

Hot market prefiere Conv. FHA + hot = ofertas más agresivas para ganar.

La inspección FHA

Appraisal más estricto. Vendedor repara o no aprueba. Casa vieja = problemas.

Duplex/triplex con FHA

Hasta 4 unidades. Vives en 1. Ingreso rentas de otras cuenta 75%.

Non-traditional credit

3 fuentes: renta + luz + celular + seguros por 12 meses. Lender verifica.

FHA más de una vez

1 FHA a la vez. Después de vender, otra vez sí. Excepciones: relocation, familia crece, divorcio.

10% down vs 3.5%

Con 10%+ down, Conv casi siempre gana. Corre matemáticas de ambos.

Calculadoras

Calcula tu escenario FHA

$Hipoteca

Pago mensual.

 Afordabilidad

Máximo con MIP.
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 Calculadora Streamline Refi

Streamline yes/no.

 Planner Timeline 3 Fases

FHA → Conv roadmap.
Prompts para Coach Futuro

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Copia y pega.

5 prompts para FHA

  • «[X] score, [Y]% down, $[Z]. MIP 30 años vs refi año 6.»
  • «ITIN, $[X], [Y] score, [ciudad]. Lenders.»
  • «FHA hace [X] años a [Y]%. Streamline a [Z]%?»
  • «Plan exit FHA → Conv: [X], $[Y], año [Z].»
  • «Historial corto. Non-traditional credit.»
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Hola, soy FUTURO 👋. Copia cualquiera de los prompts de arriba, o escríbeme tu propia pregunta sobre esta lección.

FHA es la puerta. Conv es el destino.

Mateo: FHA puerta temporal. 4 años. Ahorró $52K.

Próxima: VA. El mejor si calificas.

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