Alternativos son herramientas, no atajos.
Bienes raíces, PE, private credit, hedge funds. Pensar como allocator, no comprador emocional.
10 capítulos + casos, calculadoras y FAQ
Navegable + FUTURO por capítulo.
Por qué escribimos esta guía
3 razones legítimas: diversificación, prima ilíquida, protección inflación. También muchas ofertas sin ninguna.
Para accredited investors con base pública diversificada + horizonte 7-10 años + tolerancia iliquidez.
10 categorías: directo + REIT + syndication + 1031 + QOF + PE + credit + HF + VC + colec.
Central: herramientas, no atajos. Sofisticación = saber cuándo NO usar.
10 cosas que sabrás al terminar
Marco de asignación
Primero la asignación total. Endowments 40-60%. Afluente típico 5-25%.
Regla por patrimonio
| Patrimonio | Asignación | Foco |
|---|---|---|
| $1M-$3M | 0-5% | Solo REIT indexado |
| $3M-$10M | 5-15% | REIT + 1 fondo institucional |
| $10M-$30M | 15-25% | Directo + PE + credit |
| $30M+ | 25-40% | Portfolio completo |
3 problemas
Diversificación: correlaciones bajas en crisis. Portafolio total menos volátil.
Prima ilíquida: 200-400 pb/año sobre equivalente líquido. Precio del bloqueo.
Inflación: activos reales mantienen valor cuando efectivo y bonos nominales pierden.
No son magia
Mediana rinde igual o peor que 60/40 después de fees. Solo cuartil superior justifica.
- Modela mi asignación
- Prima ilíquida números
- Cuánto puedo bloquear
Bienes raíces directos
Accesible pero subestimado. Apalancamiento amplifica. Fiscal condicional.
3 formatos
Residencial: 20-25% down. Barrera baja. Gestión subestimada.
Comercial small: 25-35% down. DSCR sólido. Retornos mejores + complejidad mayor.
Mid: 20+ unidades / $3M+. Vía syndication o co-inversión. Raro comprar solo.
Ecuación de retorno
4 componentes: cash flow + apreciación + amortización + fiscal.
Underwriting básico
6 números mínimos: cap rate + CoC + DSCR + break-even + IRR 3 escenarios.
- Underwrite propiedad
- Gestión propia vs PM
- Cost seg cuándo
REITs
Exposición sin operar. Distribuyen 90%+. Público vs privado = mundos distintos.
Públicos
Bolsa diaria. Fees mínimos. Diversificación instantánea. Suficiente para 80% de afluentes.
Privados
No en bolsa. Ventanas + gates. Fees 1.5-2.5% + 5-8%. Menor volatilidad contable, no real.
Decisión
| Dimension | Público | Privado |
|---|---|---|
| Liquidity | Diaria | Trimestral + gates |
| Fees | 0.05-0.25% | 1.5-2.5% + 5-8% up-front |
| Minimum | $1 (una acción) | $25,000-$50,000 |
| Volatilidad | Alta (mercado) | Baja (contable) |
| Volatilidad real | Similar | Similar |
- VNQ vs SCHH vs USRT
- ¿Vale non-traded?
- Interpretar gate
Syndications
Operador reúne LP capital para propiedad específica. Sponsor + LPs. Mid-market comercial típico.
Estructura económica
Waterfall: pref 6-8% + catch-up + split 70/30 + fees acquisition/AM/disposition.
Evaluar sponsor
Sponsor = 90% retorno. Verificar: track record + skin in game + refs + reporting + capital call + alineación.
3 tipos comunes
Value-add: 15-20% IRR. Core-plus: 10-13%. Development: 18-25% mayor riesgo.
- Revisa PPM
- DD sponsor
- Waterfall en mi caso
1031 + DST
Diferir CG comprando propiedad igual/mayor valor. Vida entera + step-up al morir = elimina gain.
Rigid rules
4 requisitos: like-kind + QI + 45 días ID + 180 días cierre. Un día tarde = intercambio invalidado.
Regla 3 propiedades
Opciones ID: 3-property (más común) + 200% + 95%. La 3 propiedades gana en simplicidad.
DST
DST: escape para 1031 sin propiedad específica o cambio a pasivo. Fees altos + sin control + iliquidez.
- Modela 1031
- QI recomendados
- ¿DST en mi caso?
QOF
Creación 2017. 3 beneficios fiscales: diferir + reducir + eliminar new gain a 10 años.
Cómo funciona
Paso 1: vendes apreciado. 180 días para reinvertir el gain en QOF.
Paso 2: gain original diferido hasta 2026. Pago aplica al gain original, no a nueva apreciación.
Paso 3: 10+ años = new gain libre de impuesto federal. $500K→$1.5M = $1M libre.
Trade-offs reales
Iliquidez 10 años + retornos subyacentes potencialmente menores + fees altos + selección crítica.
- QOF vs pagar CG
- Lista con track record
- Modela 10 años
Private equity
Categoría $6T global. Compra + mejora + venta de empresas privadas. Fees agresivos.
4 sub-tipos
Buyout + growth + VC + distressed. Cada uno con perfil de riesgo y horizonte distinto.
2 y 20
2% AUM anual + 20% profit sobre hurdle 8%. $500M fondo = $100M en 10 años en mgmt fees.
J-curve
2-3 años negativos iniciales (fees + sin maduración). Diversificar por vintages.
Acceso HNW
Feeders wealth advisors ($250K-$1M) + plataformas individuales ($50-250K) + interval funds públicos.
- Impacto 2 y 20
- Vintages J-curve
- Feeder vs plataforma
Private credit
Categoría más creciente. $500B (2015) → $2T. Yield 8-13% + protección senior secured.
Cómo funciona
Préstamos senior a middle-market. Tasas SOFR + 5-8%. Distribución trimestral. Principal al final.
Riesgos
Covenant-lite creció + concentración sectorial + valuación opaca + sin prueba en recesión seria.
Sub-categories
Direct lending + mezzanine + distressed + specialty. Yield subiendo con riesgo.
- Fund direct evaluar
- Covenant-lite rojas
- 10% sostenible?
Hedge funds
Categoría más criticada. Mayoría rinde menos que índices después de fees. Ciertas estrategias siguen valiendo.
No justifican
Long-short básico + macro + merger arb = replicables por ETFs 0.15-1.5%.
Todavía justifican
Event-driven + distressed + multi-strat sofisticado + vol arb cuant. No replicables por ETF.
Acceso
Mejores cerrados. Fund of funds fees extra 1/10. Iliquidez 1-2 años inicial + gates.
- HF actual — fees?
- ETF alternativos
- Multi-strat acceso
VC + coleccionables + commodities
3 categorías. Retornos espectaculares o pérdidas totales. Asignación pequeña 2-5%.
Venture capital
Angel directo (20-30 apuestas mínimo) o feeders institucionales. 70-80% fallan.
Coleccionables
Baja correlación pero alta iliquidez + fees. Arte blue-chip 8-11%. Solo con pasión genuina.
Commodities
Oro/plata/cobre/energía/timber/farmland. ETFs 0.4-0.7%. Rol: inflación + geopolítica. 3-5% típico.
- Angel portfolio
- Coleccionable X?
- Rol oro 2026
4 familias, 4 asignaciones
Compuestos de patrones comunes.
Los Solís — $2.5M fourplex
Rafael/Verónica, 41/38, $2.5M ingenieros. Fourplex Phoenix $600K, 25% down.
Los Bravo — $8M activo a pasivo
Óscar/Susana, 68/66, $8M. Dos apartamentos $6.4M. Base $2.1M. Gain $4.3M. Venta = $1.2M impuesto.
Los Morales — $18M PE
Julieta, 55, $18M. Advisor propone $1.5M feeder KKR Fund XIV. Wrap 0.5% + 2/20 sobre 8% hurdle.
Los Zambrano — $18M gain QOF
Guillermo/Yolanda, 52/49, vendieron $28M (basis $3M). $25M gain. $6M impuesto proyectado. $17M portfolio ya.
7 errores comunes
1 · Sin underwriting
Enamorarse antes de underwriting = miles perdidos.
Fix: 6 números mínimos antes de firmar.2 · Non-traded sin entender gates
$200K en non-traded, gates pausan redenciones, sin salida.
Fix: Prospectus antes. Si liquidez posible: VNQ.3 · Sponsor pitch sin track record
Sin verificar sponsor = ruleta con capital.
Fix: DD sponsor obligatorio.4 · Fallar plazos 1031
Día 46 sin identificar = impuesto $200K-$1M sorpresa.
Fix: QI antes de firmar venta.5 · Fees PE sin análisis
Bruto 15% ≠ neto real. Después fees: 11-12%.
Fix: Neto siempre + comparar índice.6 · Iliquidez subestimada
Bloqueo $2.8M + emergencia $600K = vender líquidos deprimidos.
Fix: Colchón líquido + máx 30% ilíquido.7 · Coleccionables serios
Patek $85K + fees + comisión = pérdida neta aunque suba 40%.
Fix: Pasión sí, inversión pura no.20 elementos auditar
Calculadoras + recursos
Calculadoras
1 · Underwriting
Cap + CoC + DSCR + BE.
2 · Asignación alt
Sugerida por patrimonio.
3 · QOF proyección
Ahorro vs pagar hoy.
Downloadable resources
Planeador asignación
Matriz por patrimonio.
Worksheet underwriting
6 números antes de firmar.
Comparador REIT/sync
4 vehículos comparados.
Playbook 1031
Plazos + reglas + QI.
Framework DD
PE + credit + HF DD.
Checklist accred + iliq
Accred + iliquidez agregada.
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Post-IPO a alt.
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CuándoAcceso feeders top. 0.5-1% AUM.
CPA K-1 + BR
CuándoK-1 + cost seg + 1031 + PAL rules.
Attorney BR/entidad
CuándoLLCs + operating agreements + PPMs.
QI para 1031
CuándoIPX1031/APX/First American/JTC.
Explora con FUTURO
- Resume 5 puntos
- Auditar actuales
- Underwrite prop
- ¿PE vale?
- 1031 timeline
- QOF plan 10 años
- Iliquidez agregada
20 preguntas frecuentes
¿Accredited qué es?
$1M+ ex-residencia o $200K/$300K income. SEC. Firma + prueba.
¿Asignación típica?
Escala con patrimonio: 0-5% → 5-15% → 15-25% → 25-40%.
¿Directo o REIT?
REIT gana para 80%. Directo si tiempo + conocimiento + leverage + 1031 cascada.
¿Non-traded valen?
Raramente. Fees + gates + volatilidad contable. VNQ mejor casi siempre.
¿Cuánto tiempo rental?
Single 5-15 hrs bueno, 40-80 malo. Fourplex 30-100. PM 8-10% casi siempre vale.
¿1031 múltiples veces?
Sí, cascada infinita. Step-up al morir elimina todo el gain acumulado.
¿QOF puede fallar?
Sí. Manager pierde designación o vendes antes = beneficios colapsan retroactivamente.
¿PE vs S&P?
Mediana similar S&P. Cuartil superior +300-500 pb. Cuartil inferior peor. Selección crítica.
¿Yield 10% real?
8-11% real. Reflejan crédito + iliquidez + complejidad. Sin prueba en recesión seria.
¿Coleccionables?
Prima hobby. Fees masivos. Pasión + generacional + 2-5%. Como inversión pura: casi siempre inferior.
¿401(k) para alt?
401(k) corp limitado. SDIRA sí pero complejo. UBTI riesgo. CPA SDIRA antes.
¿Depreciación vs salario?
PAL rules limitan. RE Pro status excepción (750+ hrs). $25K si AGI <$100K. HNW típico no.
¿Cost seg cuándo?
>$1M. Study $5-15K. Ahorro PV 10-20x el costo del study.
¿DST intercambiar?
Sí. Cadena DST → DST → propiedad → 1031. Hasta step-up al morir.
¿Angel cuántas?
20-30 apuestas mínimo. 70-80% fallan, 5-10% home runs. Bajo $300K: mejor fondo institucional.
¿Farmland bueno?
Correlación 0.15 + inflación + 8-12% retorno. Iliquidez alta. 3-5% patrimonio.
¿HF liquidez real?
Normal sí. Estrés gates 12-24 meses. Nunca dependas para necesidades reales.
¿Advisor 1% vale?
1% sobre $10M = $100K/año. Justifica si acceso + coord + monitoreo + reporting.
¿Error más costoso?
Sobre-comprometer iliquidez. Máx 30% + 18-24 meses colchón siempre.
Primer paso hoy?
Planeador de asignación → resultado → VNQ / fondo institucional / equipo integrado.
Puntos clave + próximos pasos
Key takeaways
- Herramientas, no atajos.
- Accredited + base pública primero.
- VNQ para 80%.
- 6 números underwriting.
- 1031 cascada + step-up.
- QOF 10 años = new gain libre.
- Neto post-fees siempre.
- Máx 30% ilíquido + colchón.