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📄 Vivienda · Lección 11 de 21 Intermedio ⏱ 10 min

Closing Cost Assistance

Lo que prometemos: 6 métodos. Stackear para cerrar con $0-$2K.

Por qué esto importa

El bucket olvidado

Bucket 2 = 2-5% del precio. Casa $300K = $6-15K. Mucho olvidan.

Más negociables que down. 6 métodos combinables. $0-$2K posible.

Anatomía + 6 métodos + limits + stacking.

Lo que aprenderás

Al final vas a saber:

  • Anatomía completa
  • 6 métodos
  • Seller concession limits
  • CCA vs DPA
  • Lender credit tradeoffs
  • Rolling into loan
Anatomía

Qué está en los closing costs

Casa $300K, Conv 5% down. Desglose típico:

Item Descripción Costo típico
Origination feeLender processing$1,500-$3,000
AppraisalValuación$400-$700
Credit reportPull crédito$25-$50
Title insuranceSeguro título$500-$2,000
Escrow / attorneyServicio cierre$500-$1,500
Recording feesRegistrar deed$100-$300
Transfer taxesImpuesto$0-$3,000
Prepaid property tax2-6 meses$700-$2,000
Prepaid insurance1er año seguro$1,000-$2,000
Upfront PMI/MIPSolo FHA$0-$5,000
TOTAL ConvSin transfer alto$5K-$12K

NY/NJ/PA/DE = $12-18K. TX/FL/AK = $4-8K. FHA + $5K MIP. VA + funding fee.

Los 6 métodos

6 métodos combinables

1

1. Seller Concessions

3-9% del precio

Negociable en ofrecimiento. Ajusta precio + closing.

2

2. CCA Programs

$1-10K

Solo closing. Combinable con DPA. State/city specific.

3

3. Lender Credits

Rate tradeoff

Credit = tasa más alta. <5 años = si. >5 años = no.

4

4. Gift Funds

$18K/persona

$18K/persona sin tax. Gift letter. Seasoning 60 días.

5

5. Rolling into Loan

Solo ciertos costs

FHA MIP + VA funding fee financiables. Otros: depende.

6

6. Employer / Profession

$500-5K

EAH + Heroes + Teacher = closing coverage. Lección 9.

Seller Concession Limits

Cuánto puedes pedirle al vendedor

Cada loan tiene máx legal. Excederlo = rechazo.

Seller concession limits 2026

Loan type Down < 10% Down 10-24% Down 25%+
Conventional3%6%9%
FHA6%6%6%
VA4%4%4%
USDA6%6%6%
Jumbo3%6%9%

$300K Conv 5% = máx $9K. Hot market rechaza. FHA/USDA más generosos.

Truco: offer +concessions. Seller neto igual. Tú ahorras closing.

Ejemplo real

Conoce a Miguel y Ana

Apilaron 4 métodos. Closing costs out-of-pocket: $850.

Miami 2025 $315K. FHA 3.5%. Closing proyectados $11.5K (FL transfer tax).

Counselor: stackear 4 métodos.

Seller concessions: $8K aceptados.

FL HFA CCA: $3K grant.

MIP $5,250 financiado en loan.

Homes for Heroes: $2,205 + $650 descuentos.

Stack: $8K + $3K + $2.2K + $650 = $13.85K coverage. Out-of-pocket $850.

«Casi acepté $11K. Counselor gratis. Ahorré $10K en 30 min.»

Errores comunes

Los 5 errores

1. No pedir seller concessions

Siempre pide. Slow market fácil. Hot market: precio + concessions.

2. Lender credits sin calcular

$3K credit +0.25% tasa. 10 años = -$6K. Break-even <5 años acepta.

3. DPA vs CCA confusión

DPA ≠ CCA. Diferentes uses. Verifica.

4. Sobre límite legal

Verifica límite ANTES. Excederlo = rechazo automático.

5. No stackear

Cada método extra = $1-3K. Miguel y Ana: 4 stacked = $10K.

Coach Futuro · Consejos

4 tips para eliminar

Concessions en el offer inicial

«Seller to pay $X in closing.» En el offer inicial.

Combina 3-4 métodos

Seller + CCA + gift + lender credit = 90-100% cubierto.

Break-even del lender credit

$3K credit ÷ $750/año extra = 4 años break-even.

Closing disclosure 3 días antes

Closing Disclosure 3 días antes. Revisa línea × línea vs Loan Estimate.

Resumen

Lo más importante

1

Closing costs 2-5%

Bucket 2 olvidado.

2

6 métodos

Miguel: 4 = $10K.

3

Seller limits

Verifica antes.

4

Break-even lender credit

Calcula siempre.

Lista de acción

Hazlo esta semana

  • Estima closing.
  • Verifica límite.
  • CCA programs.
  • Gift letter listo.
  • Offer con concessions.
  • Housing counselor.
Repaso rápido

Comprueba lo que aprendiste

1. Seller concession límite Conv 5% down

  • A) 6%
  • B) 3%
  • C) 9%
Ver respuesta
B. 3%. Sube con más down.

2. Break-even lender credit

  • A) 1 año
  • B) 4 años ($750/año extra interest)
  • C) 20 años
Ver respuesta
B. 4 años. Calcula siempre.

3. DPA vs CCA

  • A) Iguales
  • B) DPA down · CCA closing
  • C) Solo DPA
Ver respuesta
B. Distintos. Combinable.

4. Closing Disclosure timing

  • A) Día del cierre
  • B) 3 días antes (TRID)
  • C) 30 días antes
Ver respuesta
B. 3 días antes. TRID law. Revisa línea × línea.
Preguntas frecuentes

Las preguntas más comunes

¿Qué son prepaids?

Prepaids = adelanto a escrow. Property tax + insurance año 1. En tu escrow.

Closing con credit card

No CC. Certified/wire/cashier's. Sin credit new 60+ días antes.

Costs suben inesperado

TRID protege. Cambios grandes = derecho a delayed closing.

¿No-cost mortgage?

«No-cost» = tasa +0.5-1%. 30 años = $65K por $10K eliminados. Solo si refi rápido.

Attorney/title fees

Sí, buyer's choice. Compara 2-3. Ahorro $200-$1K.

Corto en closing

Verifica 2 semanas antes. 3 días es tarde. Última: renegocia o cambia lender.

Deducibles en taxes

Points + prepaid tax + prepaid interest = deducibles. Origination/title/appraisal no.

Cambiar lender antes

Sí, hasta 3 días antes. Requires re-app. Vale si $5K+ ahorros.

Calculadoras

Calcula tu escenario

$Hipoteca

Con lender credit.

 Afordabilidad

Closing reducido.
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5 prompts

  • «Casa $[X] [tipo] [Y]% down. Estima closing + concessions.»
  • «$[X] credit +[Y]% tasa. Break-even.»
  • «[Estado]: CCA programs.»
  • «Stack A/B/C/D vs closing $[X].»
  • «Offer letter con concessions.»
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