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🏠 Vivienda · Lección 2 de 22 Principiante ⏱ 13 min

¿Cuánta casa puedes REALMENTE pagar?

Lo que prometemos: Tu Máximo Cómodo. Sin ser house-poor.

Por qué esto importa

El banco te aprobará más de lo que puedes pagar. En serio.

Bancos ganan con hipotecas grandes. Aprueban 20-40% más de lo que puedes pagar.

Comprar al máximo del banco = house-poor. Hipoteca pagada, sin dinero para vivir.

Dos números: Máximo Prestamista + Máximo Cómodo. El segundo es tu techo real.

Lo que aprenderás

Al final de esta lección, vas a saber:

  • Qué es DTI y cómo calcular
  • La regla 28/36
  • Fórmula del Máximo Cómodo
  • 8 costos escondidos
  • Cómo señalarlo al agente
  • La brecha entre ambos
La idea grande

Existen DOS números. Solo uno importa para ti.

Ejemplo: pareja $95K/año, $500/mes deuda de carro.

Máximo del Prestamista
$2,895

Al 43% back-end DTI

Aprueba ~$400K. Sin margen para nada.

Máximo Cómodo
$1,760

Al 25% de tu net (real)

Compra ~$245K con vida real.

Diferencia $155K. Prestamista quiere $400K. Vida real quiere $245K. La segunda deja espacio para vivir.

Ejemplo real

Conoce a Diego y Marisol

El banco aprobó $520K. Compraron $370K. Y así ganaron.

Phoenix, $135K/año. Pre-aprobados $520K. Pago proyectado $3,850. Agente empujó a $500K.

Regla 25% net: $2,025 max cómodo. Casa $500K = $3,900 = 48% del net. Doble del cómodo.

Firmes: «$350-$390K, sin importar aprobación». Compraron $370K. Real: $2,180 = 27% net. Sostenible.

Año 1: EF creció + 8% al 401(k) + viaje México + sinking fund bebé. Casa como hogar. La rechazada bajó $30K.

«El banco no me dijo cuánto podía pagar — me dijo cuánto podían prestarme. Es diferente.»

La matemática real

Las 3 fórmulas que necesitas

Fórmula 1

DTI — cómo te ve el prestamista

Front-end DTI = (Housing / Ingreso bruto mensual) × 100 → Target ≤ 28%
Back-end DTI = ((Housing + Otras deudas) / Ingreso bruto mensual) × 100 → Target ≤ 36%

Conservador: 28/36. Peligro: 43-50%. Nunca aceptes que te aprueben al máximo.

Fórmula 2

La regla 28/36 — estándar conservador

Housing máximo = Ingreso bruto × 0.28
Total deudas + housing = Ingreso bruto × 0.36

Es el estándar de asesores. Regla clásica. Segura.

Fórmula 3 · La más importante

Máximo Cómodo — basado en tu NET

Housing TOTAL (todo incluido) = Ingreso NET × 0.25

NET × 25% = TODO incluido. Es el número real que necesitas conocer.

Ejemplo: $95K/año combinado

Ingreso bruto mensual $7,917
Ingreso NET mensual $5,780
Otras deudas (carro) $500
Máximo Prestamista (43%) $2,904
Regla 28/36 (28% front) $2,217
Máximo Cómodo (25% NET) ← usa este $1,445
Prestamista: $60/mes de margen. Cómodo: $4,335/mes para vida. La brecha es libertad.
Los costos escondidos

Los 8 costos que los prestamistas NO calculan

Prestamista calcula PITI. Ignora los 8 costos siguientes. Tú los pagas.

1. PMI (si <20% down)

Se paga hasta 20% equity.

$150-$350/mes
2. HOA

Común en casas nuevas.

$50-$500/mes
3. Mantenimiento regular

1% del precio/año.

$200-$400/mes
4. Reparaciones grandes

Presupuesta $2K-$5K/año.

$150-$400/mes
5. Utilities más altos

Casa > apartamento.

$80-$200/mes
6. Aumentos de property tax

Suben 2-5%/año.

+$30-$100/año
7. Furnishing inicial

$5K-$15K primer año.

Únicos: $5K-$15K
8. Costos de venta

Total ~8-12% al vender.

Futuro: 8-12% precio

Los 8 suman $700-$1,400/mes. PITI $2,000 = costo real $2,700-$3,400. Cuenta TODO.

Errores comunes

Los 5 errores que te vuelven house-poor

1. Comprar al máximo aprobado

Aprobado ≠ pagable. 20-40% de diferencia siempre.

2. Calcular sobre bruto, no NET

Calcula con lo que ves en el banco. Bruto miente por 30%.

3. Ignorar los 8 escondidos

PITI = 65% del total. Los 8 escondidos suman $700-$1,400/mes.

4. Calculadora del agente

Agente gana con casas caras. Tu Máximo Cómodo lo calculas TÚ, antes.

5. Sin reservas post-cierre

3-6 meses reservas DESPUÉS de cerrar. Sin eso, cualquier problema = deuda cara.

Coach Futuro · Consejos

4 consejos para comprar con paz

Calcula TU número ANTES

Aplica 25% NET antes de llamar. Grande aprobación no te tienta.

Respuesta lista para el agente

«Rango firme. Muestra solo eso o busco otro agente.» Filtra agentes buenos.

Prueba el pago 3 meses ANTES

Transfer la diferencia por 3 meses. Prueba en vivo. Ahorra $3,300 de reservas.

Reservas post-cierre 3-6 meses

Total necesitas: down + closing + 3-6 meses gastos. Sin eso, no listo.

Resumen

Lo más importante de esta lección

1

Aprobado ≠ pagable

Brecha 20-40%.

2

NET × 25% (todo incluido)

TODO incluido.

3

8 costos escondidos

$700-$1,400 extra.

4

Reservas 3-6 meses

Post-cierre.

Lista de acción

Hazlo esta semana

30 min. Tu Máximo Cómodo real. Decisión más importante.

  • Ingreso NET mensual.
  • Calcula NET × 25%.
  • ÷ 1.4 = PITI máximo.
  • Precio máximo de casa.
  • Total upfront necesario.
  • Compara con ahorros.
  • Escribe tu rango firme.
Repaso rápido

Comprueba lo que aprendiste

1. ¿Sobre qué ingreso deberías calcular tu Máximo Cómodo?

  • A) Bruto (W-2)
  • B) NET — lo que ves en tu banco
  • C) Cualquiera
Ver respuesta
B. NET. Bruto exagera 25-30%. Los bancos usan bruto — por eso aprueban demasiado.

2. La regla del 25% del NET significa:

  • A) 25% para hipoteca sola
  • B) 25% para TODO housing incluido
  • C) 25% de bonos
Ver respuesta
B. TODO housing. PITI + PMI + HOA + mantto. No solo hipoteca.

3. Ganas $6,000 net/mes. ¿Máximo Cómodo total housing?

  • A) $2,400
  • B) $1,500 (25% NET total)
  • C) $3,000
Ver respuesta
B. $1,500 total. PITI máx $1,071. Casa ~$150-$180K.

4. ¿Cuántos meses de reservas DESPUÉS del cierre?

  • A) 0
  • B) 3-6 meses gastos TOTALES
  • C) 1 semana
Ver respuesta
B. 3-6 meses en el banco (no tarjetas). Sin reservas = house-poor casi garantizado.
Preguntas frecuentes

Las preguntas que más nos hacen

El prestamista dice que puedo pagar más. ¿Miente?

No miente. «Afford» significa: sobrevivir año 1 (banco) vs. vivir 30 años sin estrés (tú).

¿Y si vivo en ciudad cara?

Real. Austin/SF/NY: 25% no alcanza. Opciones: subir a 30% consciente, esperar, suburbio, o rentar+invertir.

Bonos o ingreso variable, ¿cómo calculo?

Solo con base garantizada. Bonos son extras — no cuentes con ellos para housing.

¿El 25% incluye el 401(k)?

NET es después del 401(k). El 25% del NET te deja seguir aportando al 401(k).

¿Cuánto down payment necesito?

10-20% down óptimo. 5% posible con costos extras. Programas de bajo down en Lecciones 5-8.

Con pareja de ingreso desigual, ¿cómo calculo?

Suma NETs combinados × 25%. Bonus: ¿el pago cabe con SOLO 1 ingreso? Zona segura.

¿Qué es «house-poor»?

Casa consume todo. Sin retiro, sin emergencias, sin viajes. Cheque a cheque con hipoteca.

La calculadora del agente dice $500K. ¿Confío?

No. Agente usa Máximo Prestamista. Confía en TU cálculo del 25% NET. Insistir = red flag.

Calculadoras relacionadas

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Afordabilidad

Tu Máximo Cómodo real.

 $ Hipoteca

Precio → pago (× 1.4 real).
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Tus números → precio máximo.

 DTI + 28/36

Cómo te ve el prestamista.

 8 costos escondidos

Marca los tuyos.
Prompts para Coach Futuro

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Copia y pega para aplicar a tu situación.

5 prompts para tu Máximo Cómodo

  • «NET $[X], deudas $[Y], ahorros $[Z]. Máximo Cómodo + precio máximo.»
  • «Aprobado $[X], NET $[Y]. Compara con Máximo Cómodo.»
  • «[Ciudad] cara. ¿Subir a 30%, esperar, o suburbio?»
  • «Pareja $[X]+$[Y]. ¿Cabe con solo MI ingreso?»
  • «Ahorros $[Z]. ¿Cuánto necesito TOTAL upfront para casa $[X]?»
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El banco te presta. Tú decides cuánto vives con eso.

Diego y Marisol eligieron $370K en vez de $520K. Su vida sigue siendo suya.

Próxima: credit score por tipo de préstamo. Cambia todo el plan.

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