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📊 Vivienda · Lección 16 de 21 Intermedio ⏱ 10 min

Tasas, APR, y Costo Real

Lo que prometemos: 6 factores + points + ARM/Fixed + lock + costo real.

Por qué esto importa

0.25% = $16K en 30 años

Cada 0.25% = ~$50/mes = ~$16K/30 años.

Rate depende de TU perfil. Score 780 vs 640 = 1% dif = $65K.

6 factores + points + ARM/Fixed + lock + costo real.

Lo que aprenderás

Al final vas a saber:

  • 6 factores
  • Bajar rate
  • Points break-even
  • ARM vs Fixed
  • Rate lock
  • Costo real total
Los 6 factores

¿Qué determina TU rate?

1. Credit Score

0-1.5% impact

#1 factor. 780+ = mejor. Sube antes.

2. LTV

0-0.5% impact

Down 25%+ = mejor rate. LTV importa.

3. DTI

0-0.375% impact

DTI <28% = mejor. Paga debts antes.

4. Tipo de loan

0-0.75% impact

VA mejor. 15-yr = -0.5%. Jumbo +0.125-0.375%.

5. Tipo propiedad

0-0.375% impact

Single-family primary = mejor. Investment +0.75%.

6. Market timing

0-3% variable

Fed + inflation + bonds. Timing es control.

Points

Points: cuándo valen

1 POINT = 1% LOAN = ~0.25% RATE MENOS

Break-even = costo ÷ ahorro mensual

Point = 1% loan → -0.25% rate típico.

Break-even math:

  • Costo: $3,000
  • Ahorro: $50/mes
  • Break-even: 5 años

>5 años = points valen. <5 años = pérdida.

No-cost loan = opuesto. Selling soon = no-cost gana.

ARM vs Fixed

ARM vs Fixed rate

Fixed = mismo rate siempre. ARM = fijo N años, luego ajusta.

Aspecto Fixed 30-yr ARM
Initial rateStandard~0.5-1% MENOR
Estabilidad✓ Total✗ Volátil
Riesgo inflación✓ Protegido✗ Vulnerable
Payment capN/A2%/yr / 5% cap
Ideal si...Vives 7+ añosSelling 5-7 años

Sabes que venderás <7 años: ARM. Duda: Fixed.

Ejemplo real

Conoce a Carlos y Julia

Points: uno ganó, la otra perdió $8K.

Carlos $400K. 32 años. IT. 25+ años planned. 2 points $8K = 6.25%.

Break-even 5.2 años. 25 años = $30,700 net save.

Julia $350K. 28 años. Tech. No hizo math. Compró points.

Vendió a 3.5 años vs break-even 5.4. Perdió $2,296 + tiempo.

Carlos: 5 min = $30,700. Julia: skipped math = -$2,296.

Errores comunes

Los 5 errores

1. Rate advertised solo

Advertised ≠ tu rate. Usa LEs reales.

2. Points sin math

Break-even math obligatorio. 5 minutos.

3. ARM sin plan

ARM: solo con exit plan concreto.

4. No rate lock

Rate lock cost/benefit inmenso. Casi siempre lock.

5. Score ignorado

Sube score 640→720 en 3-6 meses = $68K ahorro.

Coach Futuro · Consejos

4 tips para bajar tu rate

Sube score 3-6 meses antes

20 pts = 0.125-0.25% menor rate.

20%+ down = doble win

20% down = PMI $0 + rate mejor.

Negocia con LEs

Envía LE mejor + ask match/beat. 40-60% ajustan.

15-yr fixed considera

15-yr = -0.5% rate + $231K interest ahorro típico.

Resumen

Lo más importante

1

6 factores

Controla los primeros 3.

2

Points math

5 min math obligatorio.

3

ARM = exit plan

Duda = Fixed.

4

Score antes

3-6 meses prep.

Lista de acción

Hazlo esta semana

  • Score check.
  • LTV calc.
  • Break-even.
  • ARM decision.
  • Rate lock.
  • 30-yr total.
Repaso rápido

Comprueba lo que aprendiste

1. #1 factor

  • A) Ubicación
  • B) Credit score
  • C) Edad
Ver respuesta
B. Credit score.

2. 1 point

  • A) 1% loan / 0.25% menos
  • B) $1K / 1%
  • C) $100 / nada
Ver respuesta
A. 1% loan / 0.25% menos.

3. ARM vs Fixed

  • A) Dudo tiempo
  • B) Sé que vendo <7
  • C) Siempre
Ver respuesta
B. Sé venta <7 años.

4. Sin lock

  • A) No cambia
  • B) Puede subir
  • C) Solo baja
Ver respuesta
B. Puede subir. Siempre lock.
Preguntas frecuentes

Las preguntas más comunes

Rate lock detalle

Garantiza rate X días. $0-500 cost. Después de contract.

Float-down

Baja rate 1 vez. $250-500. Solo si volatile market.

15-yr vs 30-yr

30-yr + extra payments = flexibility máxima.

APR + TIP

APR = compare lenders. TIP = total interest % de principal.

Negociar después LE

Sí. Match/beat 40-60% + discounts. Extra $500-3K.

Buydown vs points

Points = permanente. Buydown = temporal seller-paid.

Lock duración

45 días standard. Escoge closing +5-10 días buffer.

Lock expira

Extension $250-500 antes de expiration. Nunca re-lock.

Calculadoras

Calcula tu escenario

$Hipoteca

Compara rates.

 APR

APR real.
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Points Break-Even

Buy/skip decision.

 Rate Factors

Estima tu rate.

 ARM vs Fixed

Comparación total.
Prompts para Coach Futuro

Pregúntale a Coach Futuro

Copia y pega.

5 prompts

  • «Estima rate real.»
  • «Points para [X] años.»
  • «ARM vs Fixed decisión.»
  • «Lock duración.»
  • «30 vs 15-yr análisis.»
Futuro
FUTURO
IA · Bilingüe · Apoyo humano disponible
Hola, soy FUTURO 👋. Copia cualquiera de los prompts de arriba, o escríbeme tu propia pregunta sobre esta lección.

0.25% = $16K. Nunca skip la math.

Carlos 5 min = $30,700. Julia skip = -$2,296.

Próxima: escoge tu agente.

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